Você provavelmente concorda comigo que as Normas Regulamentadoras (NRs) são muito importantes para o setor da construção. Mas você sabia que existem também as Normas Brasileiras, como a NBR 12721?
Muitas pessoas confundem NR com NBR, mas elas são dois tipos diferentes de normas, que se aplicam em circunstâncias distintas na construção civil.
Pensando nisso, no post de hoje vamos explicar a importância da NBR, mais especificamente a 12721. Falaremos também sobre como se adequar às suas exigências em seus projetos de condomínios e incorporações.
Mas antes vamos esclarecer:
O que é NBR 12721?
As Normas Brasileiras estabelecem regras e orientações sobre determinado material, produto, processo ou serviço. São criadas e geridas pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
O objetivo das NBRs é aumentar a segurança do processo e a qualidade do produto final. Com isso, elevar o nível de competitividade do mercado.
A NBR 12721 – Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edifícios define as responsabilidades dos participantes de incorporações. Além disso, determina as condições técnicas e econômicas nos projetos de condomínios para venda total ou parcial da edificação ou conjuntos de edificações.
A NBR 12721 é a norma que estabelece os critérios para:
- Descrição das unidades a serem vendidas;
- Avaliação de custos unitários;
- Cálculo do rateio de construção.
Essa norma também prevê a implantação de regras que conduzam a definição do objeto de transação. Ou seja, a unidade autônoma e a edificação e a estruturação financeira das incorporações. Dessa maneira, ela determina a comparação entre os preços da transação e os valores investidos na construção.
Em resumo:
A NBR 12721 determina as condições exigíveis para a avaliação de custo unitário de construção. Mais do que isso, determina o preparo de orçamento de construção para incorporação de edifício em condomínio.
A importância da NBR 12721
Há diversos documentos exigidos pelos cartórios para obter o Registro da Incorporação (RI). O mais importante é o conjunto de oito quadros determinados pela NBR 12721. Esses quadros contêm todas as informações importantes do projeto.
Trata-se de um documento obrigatório para profissionais que elaboram orçamentos de incorporação. A NBR 12721 auxilia, ainda, no cumprimento de duas Leis Federais.
Uma delas, a 4591/64, que dispõe sobre condomínios em edificações e incorporação imobiliária. A outra é a 4864/65, que cria medidas de estímulo à construção civil.
É a NBR 12721 que estabelece, por exemplo, requisitos para orçamento e preço antes e depois da incorporação.
Por meio dessa Norma é possível fazer a identificação das unidades autônomas de um condomínio. Afinal, ela traz critérios para determinação e cálculo de áreas. Com isso, sabe-se a área real privativa das unidades e a área real de uso comum, além da área global da edificação.
A NBR também estabelece coeficientes de cálculo que ajudam a determinar o valor final de cada unidade. Tais coeficientes de proporcionalidade indicam quanto custaram áreas como garagens, varandas, terraços, dentre outras.
Definições da NBR 12721
O objetivo dessa norma é fixar o procedimento pelo qual são calculadas as áreas globais dos edifícios e as áreas das unidades autônomas que as compõem. Essas áreas devem ser indicadas por metro quadrado, obedecendo sua mediação ou avaliação.
Dentre as áreas definidas na NBR 12721, as principais são:
Pavimento
Parte coberta da edificação situada no mesmo nível ou em vários níveis situados entre os planos de dois pisos superpostos;
Pavimento térreo
É o pavimento com acesso direto à via pública, correspondendo na maioria das vezes, ao principal meio de acesso da edificação;
Andar
Pavimento que está acima ou abaixo do pavimento térreo. Pode receber diferentes nomenclaturas, a serem especificadas no projeto arquitetônico;
Unidade autônoma
Parte da edificação vinculada a uma fração ideal de terreno sujeita às limitações da lei. Constituída de dependências ou instalações de uso privativo ou comum da edificação;
Áreas das edificações
São estabelecidas a partir da seguinte classificação:
- Áreas reais do projeto;
- Áreas em relação ao uso;
- Áreas equivalentes em relação às áreas padronizadas;
- Áreas em relação à forma de distribuição.
Áreas reais
Medidas da superfície de qualquer dependência ou conjunto de dependências cobertas ou descobertas;
Área real total do pavimento
Soma das áreas cobertas e descobertas reais de um determinado pavimento, com medidas feitas a partir do projeto arquitetônico;
Área real total da unidade autônoma
Cálculo total das áreas cobertas e descobertas reais e condominiais que definem a área total da unidade autônoma;
Área real global da edificação
É a soma da área total da edificação, incluindo as áreas cobertas e descobertas situadas nos diversos pavimentos do projeto;
Áreas em relação ao uso
São as áreas do projeto arquitetônico estabelecidas como:
- Áreas de uso comum;
- Áreas de uso privativo.
Áreas privativas acessórias
Área da unidade autônoma de uso exclusivo, localizada fora dos limites físicos da área privativa. Como por exemplo, garagens, depósitos e lavanderia;
Área de vaga de garagem
Local destinado ao estacionamento de veículos;
Área de vaga de garagem vinculada a unidade autônoma
Área coberta ou descoberta de estacionamento privativo de veículos. É demarcada e identificada no projeto arquitetônico e vinculada à área privativa principal da unidade;
Área de vaga de garagem como unidade autônoma
Área coberta ou descoberta de estacionamento de veículos demarcada e identificada no projeto arquitetônico. Tem acesso independente da ocupação das demais vagas consideradas unidades autônomas;
Área de vaga de garagem de uso comum e indeterminado
Área coberta ou descoberta de estacionamento de veículos. Demarcada e identificada no projeto arquitetônico para efeito de qualificação e disponibilidade.
A NBR 12721 ainda define outras áreas de projeto arquitetônico que auxiliam no preenchimento dos quadros e do cálculo de custo unitário.
Mas fique atento:
A função dos quadros de áreas e do cálculo de área equivalente a NBR 12721 é evidenciar o custo do seu empreendimento. Toda área que teve algum custo de execução perceptível deve entrar no quadro. Incluindo as áreas de uso comum, tais como: casa de máquinas, caixa d’água, vestiários, portaria, entre outros.
Quadros da NBR 12721
Por mais complicado que possa parecer, o preenchimento dos quadros da NBR 12721 é algo simples de se fazer. Mas que exige tempo, atenção e dedicação. Além disso, seu preenchimento deve ser feito por um profissional qualificado.
A NBR 12721 é dividida em oito quadros:
Quadro I: Cálculo das áreas nos pavimentos e da área global
O cálculo da área global real e da área global equivalente a área de custo padrão é feito com o auxílio do Quadro I. Ele permite conhecer, por pavimento e edificação, as áreas reais e equivalentes privativas e de uso comum;
Quadro II: Cálculo das áreas das unidades autônomas
Esse quadro vai ajudar você a calcular as áreas reais das unidades autônomas e das áreas equivalentes à área de custo padrão das unidades. Leva em consideração as áreas de divisão proporcional e não proporcional;
Quadro III: Avaliação do custo global e unitário da construção
Com o quadro III você terá suporte para estimativa dos custos da construção a partir do custo unitário básico (CUB) correspondente ao projeto padrão da obra. Dessa maneira será possível avaliar o custo da construção e o preço por m²;
Quadro IV: Avaliação do custo de construção de cada unidade autônoma e cálculo de rerrateio de Subrogação
Muito parecido com o quadro III, este item também oferece suporte para estimativa dos custos de construção a partir do custo unitário básico (CUB). Mas, diferente do terceiro quadro, será avaliado o custo da construção de cada unidade autônoma;
Quadro V: Informações gerais
No quinto quadro são anotadas as informações gerais do empreendimento. Tais como:
- Tipo de edificação;
- Localização;
- Incorporador;
- Proprietário do terreno;
- Autores do projeto;
- Responsável pela execução;
- Número de pavimentos e de unidades autônomas por pavimento;
- Pavimentos especiais;
- Data de aprovação do projeto;
- Acabamento das fachadas;
- Complementação artística e paisagismo;
- Prazo da obra;
- Padrão da edificação.
Quadro VI: Memorial descritivo dos equipamentos
É apresentado o memorial descritivo dos equipamentos utilizados no projeto;
Quadro VII: Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso privado
Esse memorial descritivo apresenta os acabamentos das dependências de uso privado das unidades anônimas;
Quadro VIII: Memorial descritivo dos acabamentos das dependências de uso comum
Esse memorial descritivo apresenta os acabamentos das dependências de uso comum.
Conclusão
Como podemos ver, a NBR 12721 é importante para a consolidação de incorporações imobiliárias e condomínios. É uma Norma que além de tornar mais preciso o orçamento para a incorporadora torna mais justo o preço de venda.
Por isso, não deixe de atentar para as diretrizes da NBR 12721. É uma norma que auxilia e muito a atividade do incorporador e do construtor. Com ela, se controle financeiro fica muito mais afinado.
Fonte: Tomás Lima | Sienge